(KTSG Online) – Được tham chiếu trên nền thấp của năm 2022 nhưng các doanh nghiệp bất động sản trải qua nửa đầu năm 2023 với tình hình kinh doanh ảm đạm. Dù sức khỏe tài chính chuyển biến xấu nhưng trong mùa báo cáo bán niên năm nay các doanh nghiệp không còn cố gắng làm đẹp số liệu với các khoản thu tài chính như mọi năm. Hầu hết doanh nghiệp đều nhận thức những khó khăn của thị trường vẫn còn đó và kế hoạch ưu tiên là quản trị rủi ro và tái cấu trúc.
Sức khỏe tài chính chuyển biến xấu
Thị trường bất động sản nửa đầu năm biểu hiện rõ tình trạng cạn về thanh khoản nên các doanh nghiệp cũng không dễ dàng sử dụng các biện pháp kỹ thuật về kế toán để cải thiện số liệu trong báo cáo tài chính. Quan sát nhiều báo cáo gần đây, dễ nhận thấy các khoản doanh thu tài chính không còn xuất hiện hoặc không đủ để bù đắp cho hoạt động kinh doanh cốt lõi. Doanh nghiệp đã thẳng thắn công bố các vấn đề khó khăn và chấp nhận các đánh giá tiêu cực về sức khỏe tài chính thông qua kết quả kinh doanh tiêu cực.
Trong danh sách doanh nghiệp bất động sản niêm yết có vốn hóa lớn công bố kết quả kinh doanh, chỉ có Vinhomes và Nam Long Group cho thấy tín hiệu lạc quan hiếm hoi khi đón dòng tiền bàn giao từ các dự án trọng điểm. Với Vinhomes, tổng doanh thu thuần 6 tháng đạt 62.100 tỉ đồng, tăng 364% so với cùng kỳ năm 2022 nhờ bàn giao 5.400 căn bất động sản thấp tầng tại một dự án ở Hà Nội. Kết quả, lợi nhuận sau thuế đạt 21.600 tỉ đồng, tăng 295% so với cùng kỳ năm trước và hoàn thành 72% kế hoạch năm.
Nam Long Group đạt 231 tỉ đồng, tăng 20% so với cùng kỳ. Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh thu thuần đạt 1.118 tỉ đồng, giảm 35% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế 248 tỉ đồng, tăng 10% so với cùng kỳ.
Trong khi đó những ông lớn khác như Novaland, Phát Đạt, Đất Xanh, An Gia, LDG… đều chấp nhận công bố tình trạng suy yếu về sức khỏe tài chính trong nửa năm qua. Dòng tiền từ bán nhà hầu như không được bổ sung, một vài doanh nghiệp có ghi nhận doanh thu hoạt động tài chính nhưng cũng không đủ để bù đắp vào các chỉ số lợi nhuận.
Trong báo cáo tài chính bán niên, Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt thừa nhận việc đầu tư kinh doanh của công ty vào các dự án không được thuận lợi. Mảng kinh doanh chính của công ty trong quí 2-2023 ghi nhận doanh thu không đáng kể, chỉ có hơn 5 tỉ đồng từ cung cấp dịch vụ, trong khi cùng kỳ năm ngoái doanh thu chuyển nhượng đất đạt trên 850 tỉ đồng.
Kết quả kinh doanh quí 2 của Phát Đạt được đóng góp chủ yếu từ khoản thu nhập tài chính hơn 531 tỉ đồng. Đây là phần lãi từ chuyển nhượng cổ phần công ty con. Nhiều khả năng Phát Đạt vẫn chưa thu được dòng tiền thực tế từ hoạt động này bởi khoản lãi từ hoạt động đầu tư được công ty ghi nhận âm hơn 526 tỉ đồng trên báo cáo lưu chuyển tiền tệ.
Công ty cổ phần Đầu tư LDG cũng thừa nhận sức khỏe tài chính nửa đầu năm nay chuyển biến tiêu cực khi mức lỗ trong 3 quí gần nhất ngày một nặng hơn với quí 1 lỗ 70 tỉ đồng, sang đến quí 2 tiếp tục lỗ 74 tỉ đồng. Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh nghiệp này chỉ đem về hơn 1 tỉ đồng doanh thu và ghi nhận khoản lỗ ròng hơn 144 tỉ đồng (cùng kỳ lãi gần 7 tỉ đồng). Hoạt động doanh thu tài chính giảm 50% trong khi chi phí tài chính lại tăng lên 50%.
Trên bảng cân đối kế toán, tổng tài sản của LDG tại ngày 30-6 gần 7.907 tỉ đồng, chủ yếu là các khoản phải thu (từ các bên liên quan, đặt cọc chuyển nhượng, đặt cọc ký quỹ, hợp tác đầu tư) và hàng tồn kho. Nợ phải trả gần 4.809 tỉ đồng, trong đó chủ yếu là các khoản phải trả ngắn hạn và dài hạn khác (hơn 2.441 tỉ đồng).
Với khối tài sản và quỹ đất lớn, sức khỏe tài chính của Novaland cũng là vấn đề thu hút được sự quan tâm của giới đầu tư. Phần lớn hoạt động của doanh nghiệp trong nửa đầu năm nay là tập trung gia hạn các lô trái phiếu và cơ cấu lại mô hình tổ chức. Vì vậy hoạt động kinh doanh chưa cho thấy dấu hiệu cải thiện khi ghi nhận lợi nhuận âm 201 tỉ đồng, tuy nhiên đã cải thiện mức âm 51% so với quí đầu năm.
Đất Xanh Group ghi nhận doanh thu thuần quí 2 giảm 54%, đạt 714 tỉ đồng, lợi nhuận sau thuế giảm 40%, đạt 157 tỉ đồng. Lũy kế 6 tháng đầu năm, Đất Xanh ghi nhận doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế là 1.092 tỉ đồng và 40 tỉ đồng, lần lượt giảm 67% và 94% so với cùng kỳ.
Với Tập đoàn An Gia, lũy kế 6 tháng đầu năm ghi nhận doanh thu đạt 1.866 tỉ đồng, giảm 43% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ ghi nhận 81 tỉ đồng, giảm 33% so với cùng kỳ năm trước. Còn Nhà Khang Điền công bố báo cáo kết quả kinh doanh lũy kế 6 tháng đầu năm với lợi nhuận đạt 458 tỉ đồng, giảm 27%. Trong khi đó Danh Khôi chấp nhận báo lỗ 21 tỉ đồng trong nửa đầu năm.
Dù được tham chiếu trên nền thấp của năm ngoái nhưng tình hình về sức khỏe tài chính của doanh nghiệp bất động sản trong nửa năm qua vẫn chưa cho thấy dấu hiệu cải thiện. Câu chuyện tiếp theo trong thời gian tới sẽ là dòng tiền của doanh nghiệp, đặt trong bối cảnh thanh khoản hệ thống nhìn chung sẽ khó khăn hơn nhiều so với giai đoạn trước đây. Áp lực dòng tiền cũng bắt đầu xuất hiện mạnh hơn khi số nợ phải trả của nhóm doanh nghiệp này tăng lên đáng kể sau những lần gia hạn trái phiếu.
Chất lượng dòng tiền và nợ vẫn là nỗi lo
Báo cáo về doanh thu và lợi nhuận là những chỉ số cơ bản để nhìn nhận chung về tình hình kinh doanh của doanh nghiệp trong một giai đoạn cụ thể. Tuy nhiên dòng tiền luân chuyển trong chính nội tại doanh nghiệp mới là vấn đề cần được chú ý. Trong bối cảnh tất cả áp lực từ việc triển khai dự án, huy động vốn lẫn trả nợ đang cùng một lúc đè lên vai có thể khiến chất lượng dòng tiền của doanh nghiệp trở nên đáng lo hơn.
Tình trạng phổ biến trên thị trường hiện nay là nhiều doanh nghiệp địa ốc ghi nhận hàng tồn kho, các khoản phải thu, nợ phải trả ngắn hạn có xu hướng tăng mạnh. Điều này khiến cho lượng tiền và các tài sản tương đương tiền có dấu hiệu suy giảm, từ đó tạo ra hiện tượng “dòng tiền âm”.
Ghi nhận từ báo cáo tài chính quí 2-2023 của Phát Đạt, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh trong kỳ âm tới 395 tỉ đồng trong khi cùng kỳ 2022 dương gần 397 tỉ đồng. Điều này khiến dòng tiền thuần trong kỳ âm hơn 4,5 tỉ đồng trong khi cùng kỳ có hơn 249 tỉ đồng
Tương tự như Phát Đạt, Tập đoàn An Gia cũng cho thấy trong 6 tháng đầu năm 2023 dòng tiền kinh doanh chính ghi nhận âm gần 1.611 tỉ đồng so với cùng kỳ dương 1.962 tỉ đồng. Được biết, từ năm 2016 tới nay, đây là kỳ có dòng tiền âm lớn nhất. Trong đó, dòng tiền kinh doanh âm lớn nhất trước đây là năm 2016 với giá trị âm gần 319 tỉ đồng.
Tập đoàn Hà Đô cũng ghi nhận cả ba dòng tiền từ hoạt động kinh doanh, đầu tư và tài chính đều ở giá trị âm với các khoản chi lớn để trả nợ gốc vay, giảm các khoản phải trả, tiền lãi vay đã trả… Do đó, dòng tiền thuần trong nửa đầu năm của Hà Đô âm hơn 485 tỉ đồng, khiến lượng tiền và tương đương tiền tại thời điểm cuối quí 2 giảm 70% so với đầu năm, còn gần 209 tỉ đồng.
Các khoản nợ ngắn hạn trong đó đáng chú ý là nợ trái phiếu đang gây áp lực lớn đến dòng tiền lẫn tài sản của các doanh nghiệp trong tương lai gần. Theo dữ liệu từ báo cáo trái phiếu của Công ty Chứng khoán VCBS vừa công bố, trong 1,078 triệu tỉ đồng dự nợ trái phiếu doanh nghiệp ở thời điểm tháng 7-2023, khối lượng dư nợ lớn nhất thuộc về ngành bất động sản (35%). Tuy nhiên, điểm tích cực giai đoạn này là giải pháp ngắn hạn về việc cho phép thay đổi điều khoản trái phiếu nhằm giúp doanh nghiệp có thêm thời gian xử lý trái phiếu đến hạn.
Trong báo cáo mới đây, Novaland cho biết doanh nghiệp đang lựa chọn phương án hoán đổi tài sản để thanh toán nợ trái phiếu. Trong quí 2 doanh nghiệp đã thanh toán gốc và lãi gần 600 tỉ đồng nghĩa vụ trái phiếu bán lẻ bằng sản phẩm tại các dự án mà công ty này đang phát triển.
Ngoài ra, Novaland cũng đã gia hạn thành công thời hạn thanh toán gốc lãi hai lô trái phiếu với tổng giá trị phát hành 2.300 tỉ đồng, đồng thời điều chỉnh kỳ hạn 21 gói trái phiếu từ 36 tháng lên 48 tháng với tổng giá trị phát hành 7.000 tỉ đồng. Công ty cho biết sẽ tiếp tục thương lượng với các bên cho vay và trái chủ trái phiếu bán lẻ nhằm gia hạn thanh toán gốc lãi hoặc thanh toán gốc lãi bằng tài sản khác.
Trong khi đó, Phát Đạt lại sử dụng cổ phiếu của cổ đông để làm tài sản đảm bảo cho các khoản nợ ngân hàng và phát hành trái phiếu. Đến nay tính đến cuối 6-2023, khoảng 126 triệu cổ phiếu PDR được sở hữu bởi các cổ đông được sử dụng làm tài sản đảm bảo cho 8 đợt phát hành trái phiếu Phát Đạt kể từ năm 2021 đến nay (dư nợ trái phiếu hiện tại là 1.400 tỉ đồng). Dù vẫn giữ được tài sản là quỹ đất nhưng việc cầm cố cổ phiếu khiến lãnh đạo doanh nghiệp nhiều lần bị bán giải chấp.
Bên cạnh chỉ số ngành ảm đạm, khó khăn của thị trường cũng khiến cho nhiều doanh nghiệp không đặt kỳ vọng phục hồi vào cuối năm. Sở Xây dựng TPHCM vừa công bố báo cáo cho biết, 6 tháng đầu năm nay, hoạt động thị trường bất động sản tăng trưởng âm (giảm 11,58%) so với cùng kỳ. Doanh thu từ hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp giảm 8,3% so với cùng kỳ. Trong bối cảnh này, để lấy lại đà tăng trưởng nhiều doanh nghiệp đang đặt cược vào các kế hoạch tái cơ cấu của mình trong thời gian tới.
