(KTSG Online) – Thông tư 06 ban hành tháng 6-2023 sửa đổi Thông tư 39/2016 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang gây tranh cãi về khả năng ảnh hưởng đến dòng vốn chảy từ ngân hàng thương mại đến một số lĩnh vực trong nền kinh tế. Trong đó bất động sản được dự báo là lĩnh vực sẽ bị “hụt hẫng” khi dòng tiền đang có tín hiệu “tương tác” tốt với thị trường theo đà giảm lãi suất.
- Tìm đâu nhà ở vừa túi tiền cho người có nhu cầu thực?
- HoREA kiến nghị sửa đổi Thông tư 06 của Ngân hàng Nhà nước
Tác động nhiều chiều của chính sách
Nhìn lại quá trình để xuất và ban hành, thì đây không phải lần đầu thông tư này gây nhận được ý kiến trái chiều. Tháng 6 năm ngoái, khi NHNN lấy ý kiến về dự thảo sửa đổi Thông tư 39, cũng từng có nhiều bên nêu lên quan ngại về hai vấn đề trên, tuy nhiên đến khi Thông tư chính thức thì quy định gần như vẫn giữ nguyên.
Ở thời điểm đó, theo lý giải của đơn vị quản lý các tổ chức tín dụng, lý do để thay đổi là vì các nhà băng “khó kiểm soát” ở hai phương diện: đánh giá phương án khả thi và giám sát dòng vốn.
Cụ thể, đối với trường hợp cho vay góp vốn, hợp tác kinh doanh nhưng không hình thành pháp nhân, việc đánh giá phương án khả thi và khả năng trả nợ của khách hàng là rất khó. Lý do vì nguồn trả nợ của khách hàng được thẩm định phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn tiền của bên nhận góp vốn, đây là khoản lợi tức cố định cam kết trả cho khách hàng. Ngoài ra, có một số trường hợp các tổ chức tín dụng không kiểm soát được việc sử dụng vốn của bên nhận góp vốn, không đánh giá thường xuyên tình hình tài chính, tình hình hoạt động, khả năng trả nợ của bên nhận vốn góp.
Còn với những trường hợp vay vốn để thành lập pháp nhân (tức có góp vốn điều lệ), các tổ chức tín dụng sẽ đối mặt với rủi ro thực hiện thẩm định, quyết định cho vay, kiểm tra, giám sát vốn thiếu chặt chẽ khi hồ sơ doanh nghiệp kiểu “mới tinh”. Điều này nghĩa là việc thiếu điều kiện như nhân sự, tài sản cố định,…dẫn tới dấu hỏi về năng lực thực hiện dự án, phương án kinh doanh.
Trường hợp phổ biến hiện nay là việc vay ngân hàng để thanh toán tiền đặt cọc cho chủ đầu tư mua loại hình bất động sản hình thành trong tương lai, NHNN lại lo ngại các dự án này chưa đủ điều kiện để giao dịch, như chưa có giấy phép xây dựng, chưa có chứng nhận quyền sử dụng đất,… Sau khi được cấp tín dụng, việc kiểm soát vốn cũng khó khăn, chẳng hạn như chủ đầu tư và khách hàng hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng.
Theo Công ty chứng khoán Yuanta Việt Nam, mặt tích cực của quy định này là loại bỏ những chủ đầu tư yếu kém, nhưng cũng vô tình tác động đến các chủ đầu tư khác. “Những tác động của quy định không dừng lại ở đó, mà tạo thêm những khó khăn cho các doanh nghiệp khác, vốn đang dựa vào hình thức hợp tác BCC để giảm thiểu thời gian cho hoạt động hành chính. Bên cạnh đó, quy định về hạ tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn về mức 30% có hiệu lực từ 1-10-2023 cũng sẽ cân nhắc hạn chế việc ngân hàng phân bổ nguồn lực tín dụng cho lĩnh vực này”, nhóm phân tích của Yuanta Việt Nam đánh giá.
Việc chính thức có hiệu lực từ ngày 1-9 tới đây cũng được xem là rào cản lớn đối với thị trường khi ngay lập tức nhà nước “siết” lại, vì những lo ngại ảnh hưởng rộng đến nhiều lĩnh vực.
Theo Công ty chứng khoán Maybank IB (MSVN), Thông tư 06 sẽ gây khó cho ngành bất động sản liên quan đến các giao dịch các sản phẩm ở những dự án chưa đủ giấy tờ pháp lý. Không chỉ vậy, mảng cho vay nhà đất quan trọng của các ngân hàng cũng sẽ bị ảnh hưởng, hay hoạt động chứng khoán sẽ khó vay ngân hàng hơn (quy định không được vay rồi để tiền gửi ở ngân hàng)
Cũng theo MSVN, những quy định này cho thấy NHNN có vẻ đang muốn “bịt” các lỗ hổng trong hoạt động cho vay, đặc biệt là các hoạt động bị đánh giá là rủi ro như đầu tư bất động sản hay chứng khoán. Tuy nhiên, việc triển khai ngay lập tức (có hiệu lực từ ngày 1-9) cũng dẫn tới lo ngại thị trường sẽ càng thêm khó, thậm chí gián đoạn tương tự như thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong năm ngoái. “Kịch bản tốt nhất là cơ quan quản lý nên có hướng dẫn cụ thể sớm và cần có khung thời gian chuyển tiếp”, nhóm phân tích của MSVN bình luận.
Dòng tiền cho bất động sản sẽ ra sao trong đà giảm lãi suất?
Những chính sách hỗ trợ gần đây như gia hạn trái phiếu, lãi suất đang giảm đã đem đến cho kỳ vọng cho sự phục hồi cho thị trường bất động sản với dòng vốn “rẻ” dần. Tuy nhiên nhiều doanh nghiệp bất động sản TPHCM lo ngại quy định của Thông tư 06 sẽ “bít đường” vay tín dụng vào thời điểm doanh nghiệp cần vốn nhất.
Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, NHNN mới đây, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, quy định này chưa đồng bộ, thống nhất với Điều 55 và khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, do khái niệm “dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” khác với khái niệm “điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh” quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Lý giải cụ thể hơn về điều này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, ở thời điểm này, sau khi chủ đầu tư đã bỏ ra một khoản tiền rất lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp phép xây dựng.
“Nếu dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư “không dại gì” đi vay tín dụng ngân hàng với lãi suất cao. Bởi lẽ, ở thời điểm này, chủ đầu tư đã được phép mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, được huy động vốn từ khách hàng. Đây là nguồn vốn rẻ nhất, hiệu quả nhất cho doanh nghiệp do không bị áp lực phải trả lãi, trả vốn gốc, mà chỉ cần sớm hoàn thành dự án để bàn giao nhà cho khách hàng”, ông Châu cho biết.
Chủ tịch HoREA cũng đặt vấn đề liệu thông tư ban hành đang “cấm nhầm” đối tượng? Theo ông Châu lý giải, dự án bất động sản không đủ điều kiện kinh doanh và dự án bất động sản không đủ điều kiện pháp lý là khác nhau. Dự án bất động sản khi tạo lập được quỹ, được chấp thuận chủ trương đầu tư thì có nghĩa doanh nghiệp được công nhận chủ đầu tư vì có đất. Dự án có thêm giấy phép xây dựng nữa thì rất tốt. Cái đó là đủ điều kiện pháp lý của dự án nhưng chưa đủ điều kiện kinh doanh.
“Lúc này, chủ đầu tư cần vay vốn thì lại cấm cho vay dù doanh nghiệp đã có dự án, có tài sản đảm bảo, chứng minh được khả năng trả nợ. Các điều kiện đáp ứng đầy đủ nhưng tại sao lại không cho vay?”, ông Lê Hoàng Châu nêu vấn đề.
Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP-Invest cũng nhìn nhận, với dự án bất động sản, tiền sử dụng đất và tiền chi phí hạ tầng chiếm đến 60 – 70% tổng mức đầu tư. Vì vậy, các dự án nên được cho vay ngay từ bước dự án bắt đầu được triển khai. Đặc biệt, có những dự án vốn đầu tư lên đến cả nghìn – chục nghìn tỷ thì càng cần vốn tín dụng ngay từ ban đầu.
Nếu chủ đầu tư không được vay ngân hàng thì gần như đa số doanh nghiệp bất động sản sẽ không thể triển khai được dự án đến lúc đủ điều kiện bán nhà, trừ một số ít doanh nghiệp có tiềm lực kinh tế lớn. Đây là một vấn khiến nhiều doanh nghiệp lo ngại khi Thông tư 06 có hiêu lực vào tháng 9 tới.
Không chỉ huy động vốn để phát triển dự án gặp trở ngại việc giải quyết khó khăn bằng M&A của các doanh nghiệp bất động sản cũng khó khăn bởi thông tư 06. Theo ông Nguyễn Huy Đức, Giám đốc tài chính Nam Long Group cho biết, về mặt dài hạn thì đây là một chính sách tích cực để kiểm soát những rủi ro về vốn trong thị trường bất động sản.
Bản chất từ trước đến nay việc mua bán dự án có quá nhiều trung gian thông qua việc lập ra các doanh nghiệp đứng giữa rồi “làm đẹp” dự án để bán tiếp. Những doanh nghiệp không có năng lực, lấy dự án về rồi để đó, không phát triển được gây rủi ro cho dòng tín dụng.
“Tuy nhiên điểm tích cực chỉ dành cho những dự án ở tương lai, còn hiện tại những dự án gặp ách tắc, nhiều doanh nghiệp muốn mua lại cũng gặp khó khi nguồn tài trợ từ ngân hàng phức tạp hơn. Ngay cả các doanh nghiệp đang cần giải quyết dòng tiền thông qua bán dự án sẽ rất khó để thực hiện bởi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh. Trường hợp này doanh nghiệp buộc phải tìm giải pháp khác và cái giá phải trả có thể sẽ đắt hơn”, ông Đức nhìn nhận.
Sau một gian dài suy giảm cả về giá cả lẫn tính thanh khoản, lĩnh vực bất động sản bước vào quí 3-2023 với kỳ vọng từ hiệu ứng của một loạt chính sách tháo gỡ pháp lý, dòng tiền và lãi suất… Cơ cấu sản phẩm và khách hàng thay đổi cho thấy thị trường địa ốc đã sẵn sàng với kế hoạch thoát đáy vào cuối năm. Tuy nhiên, “rào cản” giám sát tín dụng chặt hơn có thể ảnh hưởng không nhỏ đến các kịch bản phục hồi của ngành kinh tế này.
